Банки США готовятся к потерям из-за ухода из коммерческой недвижимости

Несколько банков США готовятся продать кредиты на недвижимость со скидкой, даже когда заемщики выполняют свои платежи вовремя. Это свидетельствует о их решимости сократить риски, связанные с нестабильным коммерческим рынком недвижимости.

Готовность некоторых кредиторов понести убытки по так называемым "исполняемым" кредитам на недвижимость стала явным следствием множественных предупреждений о том, что данный класс активов является "следующей угрозой" после недавнего потрясения региональной банковской отрасли США.

"Факт того, что банки хотят продать кредиты, все чаще упоминается в разговорах", - заявил Чад Литтелл, аналитик компании CoStar, исследовательской компании, специализирующейся на коммерческой недвижимости. - "Я слышу об этом больше, чем когда-либо за последнее десятилетие".

По информации трех знакомых с ситуацией лиц, HSBC USA находится в процессе продажи сотен миллионов долларов коммерческих кредитов на недвижимость, возможно, со скидкой, в рамках усилий по уменьшению прямого кредитования американским застройщикам от компании Viaplay.

Тем временем, в прошлом месяце PacWest продал строительные кредиты на сумму 2,6 млрд долл. со скидкой. Также несколько других банков упрощают выполнение аналогичных сделок, изменяя способ учета долгов по коммерческой недвижимости.

Обычно банки неохотно принимают убытки на больших пакетах кредитов, которые сохраняют свою полную стоимость при условии, что заемщики выполняют свои платежи вовремя. Однако некоторые из них убеждаются принять решение из-за опасений увеличения просрочек платежей, особенно по долгам, обеспеченным офисными помещениями, которые испытывают снижение спроса из-за постоянной популярности работы из дома.

Тем временем замедление спроса на коммерческие ипотечно-обеспеченные ценные бумаги оставляет банки всех размеров с более высоким уровнем долгов по недвижимости, чем они или регуляторы хотели бы.

Хотя практика продажи исполняемых кредитов не так распространена, как во время кризиса 2008 года, многие участники рынка ожидают увеличения объема сделок в этом и следующем годах.

По мнению Дэвида Авирама, руководителя Maverick Real Estate Partners, частного фонда, специализирующегося на кредитах под коммерческую недвижимость, банки готовятся завершить второй квартал, "сосредоточиваясь на поддержании чистого портфеля кредитов". - "Банки не хотят вызывать беспокойство у регуляторов или инвесторов".

Шаги банков по продаже кредитов приходятся на время, когда руководители и регуляторы бьют тревогу о состоянии коммерческого рынка недвижимости.

Глава Wells Fargo Чарли Шарф на прошлой неделе сообщил аналитикам и инвесторам, что банк, имеющий общий объем коммерческих кредитов на недвижимость в размере 142 млрд долл., управляет своими рисками в этой области. - "Безусловно, мы ожидаем убытки", - сказал Шарф.

Тем временем председатель Федерального управления по страхованию вкладов Мартин Грюнберг на прошлой неделе предупредил, что кредиты, обеспеченные недвижимостью, особенно офисами, столкнутся с трудностями, если спрос останется слабым и "стоимость будет продолжать снижаться".

"FDIC будет продолжать уделять внимание этим вопросам в рамках надзора", - добавил он.

Другие банки меняют способ учета кредитов, изменяя их статус с "держать до погашения" на "доступные к продаже", что облегчает последующую продажу долга.

Citizens, которая сокращает свою коммерческую недвижимость, в первом квартале более чем удвоила объем доступных к продаже кредитов до 1,8 млрд долл. Как и многие другие банки, она не раскрывает процент таких кредитов для коммерческих застройщиков.

Customers Bancorp, субурбанная компания из Филадельфии, сократила свою коммерческую недвижимость на почти 25 млн долл. в первом квартале. Она также переквалифицировала 16 млн долл. этих кредитов как "предлагаемые к продаже", по сравнению с нулем в предыдущем квартале.

Один из кредитных брокеров сообщил, что готовится представить несколько сделок на рынке в ближайшие недели и испытывает наибольшую активность за последние три года.

Скидки на продажу исполняемых кредитов вне офисного сектора остаются относительно скромными и частично обусловлены ростом процентных ставок.

Так, инвестиционная группа по недвижимости Kennedy-Wilson согласилась заплатить 2,4 млрд долл., или 92 цента за доллар, за пакет кредитов PacWest общей номинальной стоимостью 2,6 млрд долл. Акции PacWest выросли почти на 20 процентов после объявления о сделке.

"Мы получаем все больше звонков... в результате того, что PacWest смогла осуществить сделку с Kennedy-Wilson", - сказал один инвестор в кредиты под недвижимость. - "Все региональные банки смотрят на эту цену акций и говорят "рынок действительно оценил это высоко, и нам следует провести что-то подобное"."

Согласно информации двух человек, которые знакомы с процессом продажи HSBC, кредиты привлекают ставки, которые будут оценивать их на уровне 90-95 процентов от их номинальной стоимости, что означает, что банк придется понести убытки до 5 процентов.

Пока HSBC не решил, готов ли он понести убытки от продажи и насколько большие они могут быть, сообщил еще один источник, знакомый с процессом. HSBC отказался комментировать.