Цены на недвижимость в 2019 году

Актуальность вопроса цены на недвижимость возрастает год от года. И в 2019 году количество желающих получить ключи от собственной квартиры меньше не стало, чего нельзя сказать о гражданах, имеющих возможность сделать этого. В условиях растущей инфляции и грабительских процентов по ипотеке, лишь немногие семьи решаются использовать заемные средства для покупки жилья. Но и накопить удается не всем, так как цены на недвижимость демонстрируют стабильный рост, вот уже много лет.

Ощутимое падение спроса на недвижимость в 2018 году, эксперты связывают со снижением реальных доходов населения, вызванным заморозкой программы индексации зарплат и стремительным ростом цен. Подобная ситуация скорее всего сохранится, некоторые эксперты говорят об усугублении проблем на рынке жилья. Даже несмотря на решение банков снизить ставку по ипотечным кредитам, цены на российскую недвижимость остаются непропорционально высокими, в сравнении с доходами основной массы граждан.

Также стоит отметить противоречивые шаги чиновников, решивших ввести обязательный первоначальный платеж по ипотеке, в размере 20% от цены на заинтересовавшую недвижимость. Такой подход к проблеме невыплат, приведет к еще большей просадке рынка, в виду ухода с него клиентов, предпочитающих кредиты без первоначальных взносов и добросовестно выполняющих взятые на себя обязательства.

Несмотря на меры правительства и действия банков, направленных на мотивацию граждан к покупке жилья, спрос на него будет падать. Соответственно, скоро россияне могут увидеть очередную волну снижения цен на гражданскую недвижимость. В таком развитии событий уверен ЦБ. Чего еще ожидать россиянам, запланировавшим покупку квартиры или дома? Об этом пойдет речь далее.

От чего зависят цены на недвижимость

Экономический спад в российской экономике, обострившийся в позапрошлом году, оказал на сектор недвижимости крайне негативное влияние. Просадка цен отлично видна на графике за период 2015-17 годов, средний показатель, на который подешевел сегмент составляет 5-7%. Если суммировать процент просадки со скидками, которые вынуждены давать застройщики, пытающиеся мотивировать спрос, то общий ценовой спад за 2-3 года, составил более 10%. По мнению экспертов, цены на недвижимость будут зависеть от таких факторов как:

• перенасыщение рынка. В связи с реализацией социальных жилищных программ, появилось множество новых объектов недвижимости. Многие семьи успели воспользоваться льготными предложениями последнего десятилетия, став собственниками квартир. В столичном регионе заметное влияние оказывает программа реновации, предполагающая выдачу бесплатного жилья и строительство новых домов;
• длительный период высоких цен на недвижимость и «неподъемных» процентов по ипотечным кредитам. Мало кто из простых россиян, не имеющих прав на льготы, мог позволить себе приобретение объекта жилой недвижимости;
• падение реальных доходов российских граждан. Вплоть до 2019 года проблема баланса доходов и расходов россиян остается одной из наиболее актуальных, даже несмотря на проводимые правительством программы индексации зарплат. Темпы роста цены на гражданскую недвижимость в последние годы, значительно опережали рост доходов населения. Ситуацию отлично отражает статистика, оценивающая среднюю стоимость квадратного метра в сопоставлении со среднем же, уровнем дохода. При таком подходе, жилье в России доступно лишь небольшому числу граждан;
• макроэкономические неурядицы, дешевеющие нефть и рубль, также оказывают серьезное влияние на спрос и стоимость квартир.

Несмотря на существующие проблемы и падение цен в последние годы, рынок недвижимости оценивается экспертами как стабильный. Накопленная девелоперами ликвидность, не дает повториться событиям 2008 года, а падающие цены в 2019 году, воспринимаются многими специалистами как положительный фактор. В настоящее время можно увидеть установление баланса между реальной стоимостью недвижимости и ценами, которые устанавливают застройщики.

Снижение цен в результате падения спроса

Даже несмотря на некоторое оживление в 2018 году, признаки рецессии все еще наблюдаются на рынке жилой и коммерческой недвижимости. Временное повышение покупательской активности, эксперты связывают с появившимися слухами о возможной отмене или заморозке социальных программ, в рамках которых предоставляются ипотечные льготы. Фактически, причиной повышенного спроса в первой половине ушедшего года является паника, уже к началу 2019 года можно увидеть возврат ценовых показателей к предыдущим уровням и дальнейшую негативную динамику.

Также, эксперты, анализирующие динамику цены на недвижимость, отмечают, что наблюдается стабилизация спроса в крупных городах, жители которых проявляют интерес к небольшим студиям – до 25 квадратов. Именно компактные квартиры влияют на показатели, так как «двушки» и «трешки» не пользуются высоким спросом в виду дороговизны. Средний уровень спроса наблюдается в сегменте квартир от 35 до 48 квадратов, также имеющих приемлемую стоимость.

Со своей стороны, застройщики также пытаются мотивировать покупателя, снижая цены на неликвидные объекты недвижимости или устраивая акции. Так в преддверье 2019 года на рынке можно было найти предложения с 30% дисконтом. Таким образом застройщики повышали интерес покупателей в Екатеринбурге, Москве, Санкт-Петербурге и некоторых других городах России. В целом, что касается ценовых ориентиров в среднем по стране, на начало года актуальны следующие цифры:

• квартира в панельном 5-этажном доме, на вторичном рынке – $135 000;
• аналогичное жилье в многоэтажке (до 14 этажей) - $140 000;
• современная квартира в многоэтажке (от 16-ти этажей) на первичном рынке - $155 000;
• в 5-этажном кирпичном доме - $156 000;
• в «сталинке» (до 11-ти этажей) - $190 000;
• новое жилье в современной монолитной многоэтажке - $205 000.

В всех регионах страны наблюдается заметное падение цены на недвижимость в виду диспропорций спроса и предложения. В Москве объем квартир, выставленных на продажу за 2018 год увеличился на 4%, в МО на 4,5%.

Экспертные прогнозы на 2019 год

Многие аналитики уверены, что в уже в 2019 году стоимость квартир потеряет еще 7-9%, по сравнению с удешевлением в прошлом году. При изучении экспертных мнений, следует делать собственные выводы, ведь знать наверняка, как будут развиваться события и какую динамику покажут цены на недвижимость в новом финансовом году, не может никто. Для того, чтобы увидеть ситуацию глазами профессионалов, следует познакомиться с выводами и мнениями некоторых из них:

• эксперты плехановского РЭУ считают, что пик кризиса пришелся на 2018 год и уже в 2019 году, можно будет отметить обратную динамику рынка. Аналитики рассчитывают на плавные восстановления рынка и достижения к указанному времени показателей цены на недвижимость зафиксированных в 2013 году. Эксперты не исключают незначительной просадки в первой половине нового года, но вторую половину видят в растущем ключе;
• Герман Греф и ряд специалистов, разделяющих его мнение, уверены, что можно будет увидеть быстрое восстановление рынка и соответственно рост цен на недвижимость. Зампред Правительства разделяет точку зрения банкира, предвещая оживление сегмента после ввода новых ставок по ипотечным кредитам. Дополнительными аргументами в пользу разворота являются: предстоящее повышение расценок на строительные материалы и дополнительные затраты застройщиков, связанные с необходимостью организации полнофункциональной инфраструктуры при строительстве жилых комплексов.

В пользу того, что уже в 2019 году можно будет увидеть докризисные цены на всю российскую недвижимость, говорит предстоящее 15-процентное повышение стоимости бетона и кирпича, а также рост цен на арматуру более чем на 70%. Девелоперы, теряющие прибыль из-за низких расценок и необходимости прибегать к стимулирующим инструментам, уверены, что рынок должен ожить. Насыщение новыми квартирами явление временное и совсем скоро можно будет наблюдать противоположную картину.

Эксперты рассматривают также цикличные модели развития рынков, считая, что в настоящий момент наблюдается фаза естественного спада. Полный экономический цикл (10 лет), в рамках которого цены, в том числе и на недвижимость, демонстрируют однонаправленное движение, достиг середины. Придерживаясь данного аналитического принципа можно сделать вывод, что спад продлится еще минимум 2 года, а средний процент годового снижения стоимости составит не менее 8%.

Наиболее чувствительными к кризису оказались квартиры первичного рынка, потерявшие в цене гораздо больше чем «вторичная» недвижимость. Цикличная модель предполагает возврат к прежним значениям не ранее чем в 2024 году.

На 2019 год выдвигаются более чем позитивные прогнозы по некоторым из крупных городов. Эксперты считают, что в наступившем году рост покажет цена недвижимости среднего класса, в таких населенных пунктах как:

• Санкт-Петербург – в течении 2019 года стоимость одного квадратного метра достигнет минимум 120 000р., рост составит 2%;
• Москва – столичные квартиры за тот же период подорожают на 3% до 250 000р.;
• Сочи – курортная недвижимость подорожает на 4-5%, цена сочинского квадратного метра к декабрю 2019 года превысит 100 000р.

В других регионах, жилье в главных городах подорожает незначительно. В Нижнем Новгороде, Самаре, Казани, Воронеже и т.д., стоимость 1 кв. м вряд ли превысит 45-70 тысяч рублей к концу года. Екатеринбург и Хабаровск ждет более существенный подъем, здесь цена квартиры может повыситься до 75 000 р. за 1 кв. м.

Изменения в ипотечной системе

Планируемое снижение ставок по ипотеке, наряду с падающими ценами на недвижимость, может стать в 2019 году дополнительным стимулом, способным вывести рынок из затяжного пике. Представители МЭР и ЦБ озвучивают планы по снижению ставки в наступившем году до 8-9% и до 6-7% через год. Не согласны с правительственными организациями сотрудники коммерческих банковских структур, уверенные, что ставка вряд ли опустится ниже 10%.

В настоящее время, стимулирующие программы, связанные с ипотекой, не оказывают должного эффекта, так как различные акции и специальные предложения не снижают цену на ипотечную недвижимость, а напротив повышают расходы граждан. Среди подобных методов, практикуемых банками, можно отметить предложения по оформлению ипотечного кредита без уплаты первоначального взноса.

Средняя ставка по ипотеке без первоначального взноса составляет 14%, в новом году банки предлагают изменить систему, снизив размер предоплаты и процента. Так в столичном регионе, где цены на недвижимость высоки, если снизить размер взноса до 5%, нагрузка на покупателя значительно снизится. Сэкономив 400 000 на первоначальном взносе, гражданин получит кредит с меньшей ставкой, нежели при оформлении ипотеки без взноса. Внедрять подобный принцип предлагается уже с начала 2019 года.

Прогнозы МЭР по динамике жилищных цен

В Министерстве экономического развития уверены, что снижение цены на российскую недвижимость можно будет наблюдать вплоть до 2019 года. МЭР говорит о 10-процентном сокращении стоимости квадратного метра ежегодно. При реализации прогнозов Министерства, «дно» будет зафиксировано на отметке 120 000 р. за квадрат в Москве. На целевом уровне цена на московскую недвижимость может зафиксироваться более чем на 2 года. По сегментам Минэкономразвития дает следующие прогнозы на 2019-20 годы:

• от 100 000 р. – жилплощадь эконом-класса, расположенная в пределах кольцевой автодороги;
• 120 – 150 000р. – комфорт-класс;
• 150 – 200 000р. – бизнес-класс;
• 300 – 600 000р. – элитные московские апартаменты.

Действия девелоперов для выхода из ценового кризиса

Стремительно падающие цены на недвижимость по всей стране, вынуждают застройщиков прибегать к определенным хитростям, для привлечения клиентов и сохранения вложенных средств. Кроме скидок и акций, можно отметить следующие действия девелоперов:

• перепланировка малогабаритных квартир с увеличением количества комнат. В крупных городах застройщики вносят экстренные корректировки в проект с добавлением дополнительных элементов и сохранением изначальной площади. Таким образом, стандартная двухкомнатная квартира в 72 квадрата, превращается в трехкомнатную и продается по «удивительно» низкой цене;
• уменьшение сроков сдачи пригородных домов за счет сокращения этажности. Такие предложения особенно интересуют нетерпеливых покупателей, желающих обзавестись собственным жильем пока цены на недвижимость держатся на приемлемом уровне. Меньшее количество этажей также позволяет застройщику сэкономить на прокладке коммуникационных линий;
• продажа квартир с ремонтом. Покупатели часто не имеют средств на самостоятельную отделку приобретаемой квартиры или дома, поэтому подобные предложения девелоперов принимаются на ура, особенно при том уровне цены на городскую и загородную недвижимость, который зафиксировался к 2019 году.

Классические скидки и акции также оказывают определенный эффект, особенно когда они действительно выгодны потребителю. Наряду с заманчивыми предложениями можно встретить игру на честолюбии клиента, выбирающего жилье по его классности. Достаточно сделать качественный ремонт в квартире класса комфорт и не повышая цены, назвать данную недвижимость апартаментами бизнес-класса, чтобы привлечь клиента готового тратить деньги на ее покупку.