Низкие ставки по ипотечным госпрограммам повышают прибыль банков

Крупные банки продолжают поднимать ставки по ипотеке, речь идет уже о более чем 11% годовых. Однако дорожают в первую очередь собственные программы кредитных организаций, тогда как по одной из самых крупных госпрограмм, «льготной ипотеки под 7%», ставки остаются существенно ниже верхнего предела. Эксперты объясняют ситуацию системой компенсации по льготным кредитам, а также возможностью использовать эти ставки в рекламе.

По данным АО «Дом. РФ», к концу прошлой недели ставки по ипотеке в ряде крупных банках превысили 11% годовых. В частности, на первичном рынке для клиентов «с улицы» ипотека обойдется в 11,75% годовых в Абсолют-банке, в 11,2% годовых в ВТБ и в 11,15% годовых в Росбанке. На вторичном рынке ставку в 11,99% годовых предлагает Совкомбанк. И темпы роста увеличиваются. На прошлой неделе Московской кредитный банк (МКБ) повысил ставки по рыночной ипотеке сразу на 1,4−1,8 процентных пункта (п. п.). До этого банки повышали ставки более сдержанно — как правило, ниже, чем на 1 п. п.

Однако на ипотечном рынке сохраняется сегмент, в котором ставки не только не растут, но и остаются существенно ниже предельного уровня. Это так называемая программа «льготная ипотека под 7%». По данным АО «Дом. РФ», у десяти из полутора десятка банков ставки находятся в диапазоне 5,49−5,99% годовых. Разрыв средневзвешенной от предельного уровня составляет 1,12 п. п. Относительно высокие ставки лишь у Росбанка и Совкомбанка (6,49% годовых).

Как поясняют эксперты, банкам выгодно держать ставки по этой программе на низком уровне.

В каждой льготной программе есть компенсация, которая традиционно рассчитывается по формуле «ключевая ставка плюс несколько процентных пунктов» минус ставка по самой программе, установленная правительством, уточняет главный эксперт компании «Русипотека» Сергей Гордейко. В частности, при льготной ипотеке на новостройки государство из бюджета компенсирует банкам недополученные доходы до размера «ключевая ставка + 3 п. п.», т. е. до 11,5% годовых.

Таким образом, программы становится весьма маржинальным продуктом, подчеркивает эксперт: «Чем сильнее растет ключевая ставка, тем выше будет компенсация из бюджета». Именно поэтому банки в условиях роста ключевой ставки сохраняют стоимость кредитов по льготным госпрограммам на низком уровне.

Второй фактор — маркетинговый ход, когда банки рекламируют минимальные ставки, доступные только при льготных программах, привлекая при этом больше клиентов, добавляет он.

Максимальная сумма кредита по льготной ипотеке на новостройки — 3 млн руб. Первый взнос — от 15% стоимости жилья. В программе участвует около 70 банков. Программа действует до 1 июля 2023 года. По состоянию на 20 января по льготной ипотеке выдано 682,7 тыс. кредитов на сумму более 2 трлн руб. Возмещение по всем кредиторам оценивается в 18,6 млрд руб., свидетельствуют данные «Дом. РФ». Самые большие объемы поделили Сбербанк — 9,9 млрд руб., ВТБ — 2,0 млрд руб., Альфа-банк — 1,6 млрд руб.

В Минфине осенью 2023 года, когда ключевая ставка была на уровне 7,5%, публично били тревогу из-за будущего роста расходов на субсидии из-за столь резкого движения ключевой. Так, по оценке замминистра финансов Алексея Моисеева на тот момент, расходы на субсидирование по трем госпрограммам «перевалят» за 100 млрд руб.

Если банк увеличит ставку по кредиту клиенту, то он получит меньшую компенсацию, объясняет аналитик банковских рейтингов НРА Наталия Богомолова. Таким образом, добавляет она, «банки заинтересованы в данной программе, поскольку это позволяет им наращивать ипотечный портфель в регионах, а процентные доходы по льготным кредитам не уступают процентным доходам по рыночным кредитам».