В президентском совете России обсуждают запрет продажи частей жилья не близким родственникам

Продажу долей в квартирах «посемейного проживания» третьим лицам, если они не являются близкими родственниками владельцев, предлагают запретить, а договоры о продаже «невыделенных долей в праве общей собственности» признавать ничтожными. Соответствующий законопроект рассмотрел Совет при президенте РФ по кодификации законодательства. Целью проекта выступает борьба с рейдерством, когда покупатели долей захватывают квартиры, принуждая других жильцов к «кабальным сделкам». Лазеек для рейдеров станет меньше, но законопроект «вряд ли позволит решить разногласия бывших супругов и наследников», говорят опрошенные юристы.

Проект поправок к Гражданскому кодексу РФ разработан Мосгордумой (внесен в федеральный парламент в декабре 2023 года). Авторы предлагают внести в ст. 250 ГК РФ оговорку о недопустимости продажи «постороннему лицу не выделенной в натуре доли в общей собственности на жилое помещение, являющееся неделимым объектом недвижимости». Кроме того, ст. 558 ГК РФ предлагается дополнить нормой о том, что договор о продаже подобной доли «постороннему лицу, не являющемуся членом семьи или близким родственником» признается ничтожным. Речь о родителях и детях, дедушках, бабушках и внуках, а также братьях и сестрах (в соответствии со ст. 14 Семейного кодекса РФ).

С помощью правок в ГК РФ авторы законопроекта хотят бороться с рейдерством и «криминализацией рынка недвижимости».

В пояснительной записке говорится о «проблеме системного характера» с незаконным захватом «неделимого имущества» в долевой собственности «с применением различных способов принуждения к кабальной сделке, имеющих признаки уголовных преступлений». «Рейдеры без решения суда… вламываются в квартиры граждан, создают невыносимые условия проживания, угрожают расправой, портят имущество, используют несовершеннолетних в криминальных операциях. Ситуация провоцирует рост коррупции, протестные настроения, социальную напряженность и недоверие к власти», — говорится в пояснительной записке.

В Мосгордуме наличие проблемы связывают с «порочным правоприменением», отсутствием единой практики нотариата, судов, полиции и Росреестра. По ст. 554 ГК РФ существенными условиями договора о продаже недвижимости выступают ее кадастровый номер, стоимость и границы продаваемой доли, но «Росреестр регистрирует сделки отчуждения посторонним лицам долей без учета указанных условий», говорится в пояснительной записке к проекту.

Законопроект устранит пробел в законодательстве, считают в Мосгордуме. Впрочем, в Совете при президенте РФ по кодификации гражданского законодательства 31 марта дали отрицательное заключение на данную инициативу.

Опрошенные юристы разошлись в оценках законопроекта. Партнер J&S Legal Counsels and Trustees Константин Ерохин говорит, что действующее законодательство позволяет «продать часть доли третьему лицу, которое станет полноправным пользователем квартиры», даже если речь идет о доле в 5%. «Если между такими жильцами не определен порядок пользования помещениями, а обычно до этого не доходит, то на практике такой покупатель может пользоваться всей квартирой, заходить в любые комнаты, звать гостей. Это создавало и создает широкий объем злоупотреблений», — поясняет Ерохин.

Основатель консалтинговой группы vvCube юрист Вадим Ткаченко также говорит о большом количестве схем рейдерских захватов с использованием этой особенности законодательства. «Нередко это связано с тем, что несколько собственников из одной семьи не могут прийти к соглашению. Поэтому один из них, пользуясь правом, завышает цену и осуществляет продажу третьим лицам», — добавляет он.

«Достаточно абсурдно продавать невыделенные доли в квартире третьим лицам без предварительного согласования порядка пользования жилищем. Эти нормы были созданы еще в тот период, когда вопросы рейдерства не существовали в текущем виде», — говорит Константин Ерохин.

Впрочем, партнеру юридической фирмы Bolshakov & Partners Екатерине Котовой инициатива представляется «очень спорной», так как «ограничивает возможность монетизировать долю в праве общей собственности на имущество». «Иногда лица, де-факто родственники, не поддерживают между собой семейных и близких отношений. В таких ситуациях законопроект не защищает права собственника доли», — говорит Котова.

Адвокат ProLegals Артем Сухов считает поправки «излишне жесткой и несбалансированной реакцией на проблему». «Вероятно, лучшим решением было бы установление единой судебной практики по таким делам, в том числе по вопросу реализации преимущественного права покупки», — считает он.