Как избежать налоговых проблем сдавая жилье в аренду?

Любой гражданин использующий собственное жилье в коммерческих целях, обязан уплачивать налог на прибыль. Данная обязанность регламентирована налоговым законодательством, но не всегда воспринимается гражданами в полной мере. Собственники предпочитают умолчать о подобном источнике дохода. С 1 июля текущего года, законодательство претерпело определенные изменения, что теперь грозит неплательщику и как не нажить проблем сдавая жилье? Об этом пойдет речь далее.

Два способа сдать жилье в аренду

Всем известны два существующих способа сдачи жилья в аренду – это: официальный и неофициальный.

При выборе первого способа требуется составление договора определяющего обязанности и права собственника и съемщика. Договор требуется для решения конфликтных ситуаций через суд, при возникновении таковых. Кроме этого, договор является одним из документов, требуемых налоговым органом, при оформлении декларации на уплату 13% ПН.

При сдачи жилья неофициальным способом договор отсутствует. Это чревато нерегламентированными взаимоотношениями съемщика и собственника, которые могут привести к серьезным конфликтам в случае нарушения интересов одной из сторон. Бездоговорной способ сдачи жилья позволяет собственнику уклоняться от уплаты налогов, что является нарушением закона.

Как ФНС выявляет уклонистов?

С первого июля текущего года налоговики начали проводить двухразовые проверки потенциальных нарушителей закона. Производится сбор информации из различных источников, на основе полученных данных, не реже двух раз в месяц, осуществляется обход адресов, попавших в список ИФНС. Источниками информации о потенциальных нарушителях являются:

• Жилищные товарищества и управляющие компании;
• ФМС и ее местные отделения;
• Образовательные учреждения;
• Участковые инспектора;
• Горячая линия.

Перечисленные источники предоставляют большой объем информации, достаточный для быстрого выявления правонарушителей. В последнее время значительно выросло количество частных лиц, декларирующих доходы от сдачи жилья по НДФЛ и УСН.

Наказание за правонарушение

Нельзя говорить о мгновенном росте сознательности среди частных арендодателей, большинство из них продолжает по-прежнему вести «теневой бизнес». Подобная тенденция прослеживается, в большей мере, по причине неосведомленности собственников жилья, по факту возможных последствий. При выявлении фактов неуплаты налогов о сдачи жилья, ИФНС вправе применять следующие санкции:

• Наложение штрафа и взыскание пени за каждый год неуплаты, в размере 20-40% от суммы уплачиваемой квартиросъемщиком. Размер штрафов напрямую зависит от количества ранее выявленных фактов неуплаты налогов. Также штраф грозит за опоздание при подаче декларации, в данном случае речь идет о 5%;
• Государственная структура может подать иск на возмещение суммы ущерба до 300000 рублей, в соответствии со ст. УК № 171. Также данный акт предусматривает назначение принудительных работ или арест, сроком до полугода;
• Злостные неплательщики, сознательно и целенаправленно игнорирующие букву закона, могут быть привлечены к уголовной ответственности по ст. 198 соответствующего кодекса, которая предусматривает штраф до 600 тыс. руб., а также реальное лишение свободы сроком до года.

Наказание может быть назначено только вина гражданина доказана. Показания соседей не могут рассматриваться в качестве неопровержимых доказательств. Только наличие документов, подтверждающих получение оплаты от квартиросъёмщика, а также договор с указанием суммы и сроков сдачи жилья, могут приниматься судом в качестве улик. В противном случае гражданин считается невиновным.

Способы избежать проблем с налоговой и лишних трат

Существует множество способов «законно» не платить налог на прибыль при сдаче жилья в аренду. Достаточно изучить действующее законодательство, чтобы понять, что собственник жилья вправе им распоряжаться на свое усмотрение, в том числе:

1. Безвозмездно предоставлять жилплощадь для проживания родственникам, друзьям или знакомым. Если в квартире проживает человек, который не будет портить имущество или устраивать «катастрофы», можно назвать его другом, при визите представителей ИФНС. В данном случае не должно быть документальных свидетельств возмездного использования жильцом квартиры;
2. Оформить договор на срок меньший отчетного. Отчетный период охватывает промежуток в 12 месяцев, при заключении договора на меньший срок, составление декларации не требуется;
3. Заключить соглашение с квартирантом на оплату коммунальных услуг, без взимание дополнительной платы за проживание. Фактически, такая схема не предусматривает получение собственником дополнительного дохода, квартирант проживает бесплатно, самостоятельно оплачивая потребляемые блага.

Обезопаситься от квартирантов мошенников, собственник может внесением в договор пункта о собственном праве выселить квартиранта в любое время без объяснений причин, уведомив его за определенное количество дней. Соответственно, квартиросъемщик будет вносить оплату за проживание «наличкой» или съедет с квартиры оплатив коммунальные услуги.

Платить или нет, каждый решает сам, но во избежание проблем с законом, рекомендуется легализовать доходы, получаемые от сдачи жилья в аренду.